元阳县不动产登记历史遗留问题处理意见征求公告

为最大限度回应群众关切，疏通为民服务痛点，有效解决不动产登记历史遗留问题，切实增强人民群众获得感和幸福感。依据不动产登记有关法律、法规，结合我县实际，制定了《不动产登记历史遗留问题处理意见（征求意见稿）》，现面向社会公开征求意见。征求意见时间：2024年10月11日至2024年10月16日。意见反馈方式：通过电子邮件方式发送至yyxghzx@163.com。

元阳县自然资源局

2024年10月11日

不动产登记历史遗留问题处理意见

（征求意见稿）

为进一步抓好群众身边的实事，维护不动产权人合法权益。加快处理当前制约不动产登记推进的各类历史遗留问题，有效化解社会矛盾，切实规范不动产登记行为。依据《不动产登记规程》《不动产登记暂行条例实施细则》《云南省国土资源厅关于解决不动产统一登记若干问题的指导意见（试行）》（云国土资〔2018〕14号）《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1号）《云南省处理不动产登记历史遗留问题专项整治行动工作方案的通知》（云自然资确权〔2021〕118号）等有关规定，结合我县实际，提出如下处理意见。

一、指标思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届三中全会精神，认真落实党中央、国务院决策部署，以“不忘初心、牢记使命”为宗旨，坚持以人民为中心的发展思想，围绕群众反映强烈的热点难点问题，以为群众“办好一件事”为标准，化解历史遗留问题，有效解决矛盾纠纷，切实增强人民群众的获得感和幸福感。

二、处理原则

本着依法依规、尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开，充分考虑历史、现状和政策法规，妥善处理各类不动产登记历史遗留问题。以各乡（镇）人民政府为主体，县自然资源局牵头，相关部门共同履责，形成工作合力，积极消化问题存量，严控问题增量。既要开辟“直通车”，又要严禁“搭便车”。

三、处理范围

国有建设用地范围内，因分散登记、规划、用地、竣工验收等手续不全等原因，造成相关权利人无法办理不动产权登记的，列入历史遗留问题处理范围。党政机关办公用房、新街镇镇区房屋及集体建设用地上的房屋暂不列入此次处理范围。

四、分类处理历史遗留问题

（一）土地已登记房屋未登记问题的处理。一是2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前建设完成的六层及以下房屋（除南沙镇外其余乡（镇）政府驻地、胜村按五层），权利人直接申请办理不动产确权登记。其中三层及以上至六层（包含六层）的经营性建筑，由权利人委托有资质的房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴，需提供房屋安全鉴定报告，认定等级为“安全”级别；二是2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后建设完成的六层及以下房屋（除南沙镇外其余乡（镇）政府驻地、胜村按五层），权利人申请补办规划、人防等审批手续后，办理不动产权确权登记。其中三层以上至六层（包含六层）的经营性建筑，权利人应委托有资质的房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴，需提供房屋安全鉴定报告，认定等级为“安全”级别。

（二）房屋已登记土地无审批手续问题的处理。由县自然资源局规划部门进行规划审查，符合规划要求的出具规划意见，明确房屋、土地用途，权利人根据规划意见完善用地手续后，申请办理不动产确权登记。

（三）土地、房屋权利人不一致问题的处理。国有土地上涉及的楼房、个人住宅、商业用房已办理转移登记，土地使用权仍然登记在原权利人名下未变更的，可由房屋所有权人单方申请，经公告无异议后，申请办理不动产确权登记。

（四）土地、房屋登记用途不一致问题的处理。因分散登记导致土地使用证登记的用途和房屋所有权属证书登记的用途不一致的，应以土地登记用途为主，实际用途为辅助，进行不动产确权登记；如要改变土地用途，需补交出让金后（其中：高等级土地用途向低等级用途转变不需补交出让金，但需使用权人出具认定用途承诺，用途从高到低为商业-住宅-工业），申请办理不动产确权登记。

（五）超占、超建问题的处理。土地超占、房屋超建的，分片区分类别按第五条规定处置。权利人申请完善土地、规划、人防等审批手续后，办理不动产确权登记。其中超建加层超过三层的经营性建筑，由权利人委托有资质的房屋质量鉴定机构进行房屋安全鉴，需提供房屋安全鉴定报告，认定等级为“安全”级别。

（六）土地未办理或办理不全、房屋未办理或办理不全问题的处理。权利人持有关部门批准文件、准建证、收款收据、建设用地规划许可证等文件依据之一的，且无四邻争议，根据周边土地用途，结合规划审查意见，补充完善土地、房屋手续后办理不动产确权登记。

（七）集体预留用地上个人住房办理登记问题的处理。在南沙村预留用地上已建成房屋且不超过五层的，如使用权人未发生变化的按照划拨方式，补办规划、人防等审批手续后，原村居民申请办理不动产确权登记手续；如使用权人因转让使用权导致使用权人发生变化的，按第五条补交相关费用，权利人申请完善土地、规划、人防等审批手续后，办理不动产确权登记。

五、处置方式及缴费标准

2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施以后国有建设用地，按以下方式处置。

（一）南沙镇常青路延长线（住建局西面—东皇建材城）、滨河路延长线（东皇建材城—公路局）

（1）超占土地且有建筑物的，层数不超过六层的，由土地使用权人按超占土地缴纳500元/平方米违法用地罚款、按超占土地面积补缴2000元/平方米土地出让金、在超占土地上的建筑缴纳200元/平方米违规建筑罚款。

（2）超面积使用土地但地上无建筑物、构筑物的，无条件退出所占土地，对所占用土地前期投入不予补偿；若位于后山无其它通道相连，或退出后难以另行使用的，由土地使用权人按超占土地缴纳300元/平方米违法用地罚款。

（3）超建、未批先建且层数不超过六层的建筑物，每平方米（超建部分面积或未批先建面积）按200元/平方米违规建筑罚款。

（二）南沙镇人民路东段（南沙大桥—原乡镇企业局）

（1）超占土地且有建筑物的，层数不超过六层的，由土地使用权人按超占土地缴纳300元/平方米违法用地罚款、按超占土地面积补缴1500元/平方米土地出让金、在超占土地上的建筑缴纳200元/平方米违规建筑罚款后。

（2）超面积使用土地但地上无建筑物、构筑物的，无条件退出所占土地，对所占用土地前期投入不予补偿；若位于后山无其它通道相连，或退出后难以另行使用的，由土地使用权人按超占土地缴纳200元/平方米违法用地罚款、按超占土地面积补缴1500元/平方米土地出让金，补办土地手续。

（3）超建、未批先建且层数不超过六层的建筑物，每平方米（超建部分面积或未批先建面积）按200元/平方米违规建筑罚款。

（三）南沙镇人民路中段（原乡镇企业局—进南沙镇岔路口）、五亩路、花园街沿线、学府路

（1）超占土地且有建筑物的，层数不超过六层的，由土地使用权人按超占土地缴纳500元/平方米违法用地罚款、按超占土地面积补缴2000元/平方米土地出让金、在超占土地上的建筑缴纳200元/平方米违规建筑罚款。

（2）超面积使用土地但地上无建筑物、构筑物的，无条件退出所占土地，对所占用土地前期投入不予补偿；若位于后山无其它通道相连，退出后难以另行使用的，由土地使用权人按超占土地缴纳300元/平方米违法用地罚款、按超占土地面积补缴2000元/平方米土地出让金。

（3）超建、未批先建且层数不超过六层的建筑物，每平方米（超建部分面积或未批先建面积）按200元/平方米违规建筑罚款。

（四）南沙镇人民路西段（进南沙镇岔路口—羊厩冲段沿线）

（1）超占土地且有建筑物的，市政道路南侧不超过六层、北侧不超过四层的，由土地使用权人按超占土地缴纳300元/平方米违法用地罚款、按超占土地面积补缴1500元/平方米土地出让金、在超占土地上的建筑缴纳200元/平方米违规建筑罚款。

（2）超面积使用土地但地上无建筑物、构筑物的，无条件退出所占土地，对所占用土地前期投入不予补偿；若位于后山无其它通道相连，退出后难以另行使用的，由土地使用权人按超占土地缴纳200元/平方米违法用地罚款、按超占土地面积补缴1500元/平方米土地出让金。

（3）超建、未批先建的建筑物，市政道路南侧层数不超过六层、北侧不超过四层的，每平方米（超建部分面积或未批先建面积）按200元/平方米违规建筑罚款。

（五）元阳县城南沙村预留安置地

元阳县城南沙村预留用地，由南沙村村民自行建设使用且不超五层的，由权利人按土地面积缴纳100元/平方米违法用地罚款，地上建筑面积缴纳100元/平方米违规建筑罚款缴后，缴纳城市基础设施配套费、人防费后，以划拨方式完善土地手续，办理不动产确权登记；如使用权人因转让使用权导致使用权人发生变化的，补交土地出让金625元/平方米，以出让方式完善土地、规划、人防等审批手续后，办理不动产确权登记。

（六）上新城乡、小新街乡、黄茅岭乡、黄草岭乡及胜村国有建设用地

（1）超占土地且有建筑物的，层数不超过五层的，由土地使用权人按超占土地缴纳300元/平方米违法用地罚款、参照新街镇Ι级区地价执行，按用途基准地价补交土地出让金、在超占土地上的建筑缴纳100元/平方米违规建筑罚款后。

（2）超面积使用土地但地上无建筑物、构筑物的，无条件退出所占土地，对所占用土地前期投入不予补偿；由土地使用权人按超占土地缴纳300元/平方米违法用地罚款、参照新街镇Ι级区地价执行，按用途基准地价补交土地出让金，补办土地手续。

（3）超建、未批先建且层数不超过五层的建筑物，每平方米（超建部分面积或未批先建面积）按100元/平方米违规建筑罚款。

（七）其余乡（镇）人民政府驻地国有建设用地

（1）超占土地且有建筑物的，层数不超过五层的，由土地使用权人按超占土地缴纳200元/平方米违法用地罚款、参照新街镇Ι级区地价执行，按用途基准地价补交土地出让金、在超占土地上的建筑缴纳100元/平方米违规建筑罚款后。

（2）超面积使用土地但地上无建筑物、构筑物的，无条件退出所占土地，对所占用土地前期投入不予补偿；由土地使用权人按超占土地缴纳300元/平方米违法用地罚款、参照新街镇Ι级区地价执行，按用途基准地价补交土地出让金，补办土地手续。

（3）超建、未批先建且层数不超过五层的建筑物，每平方米（超建部分面积或未批先建面积）按100元/平方米违规建筑罚款。

（八）自2019年以来，权利人已申请已办理建设工程规划许可证，但未按照规划许可建设，存在超建、恶意“长高长胖”的，超建部分按上述规定土地出让金标准折算征收。按容积率折算土地面积进行900元/平方米违法用地罚款，建筑面积进行300元/平方米违规建筑罚款，权利人申请完善规划、人防等审批手续后，办理不动产确权登记。

六、其它

（一）我县一直按个人自建、单位集体建设区分建筑施工管理，未严格执行《云南省住房和城乡厅关于进一步加强工程施工许可证管理工作的通知》（云建建〔2014〕509号）文件，导致部分个人自建房因建筑体量原因无法办理不动产确权登记，自“云建建〔2014〕509号”文件下发至本意见执行期间个人自建房屋按我县原管理模式不变，个人自建房屋不需办理建筑施工许可证，申请办理不动产登记确权时不需提供。

（二）补办完善手续的，用途、年限与现行有效登记证书记载相一致。

（三）本意见为处理历史遗留问题，不再签订土地出让合同，申报人缴纳相关费用后，直接办理用地规划审批、不动产确权登记。

七、保障措施

一是建立联审机制。涉及的成员单位要积极参与，主动作为；县自然资源局牵头，建立联审机制，加强联动配合，依法依规减少审批程序，提高工作时效。

二是建立监管机制。建立健全跟踪管理和监管责任制度，加大监督查处力度，预防前清后犯现象，及时查处相关违法违规行为，责令限期整改，逾期不整改的，严格执行联合惩戒制度。

三是建立高效服务机制。县自然资源局要加大不动产登记政策宣传，设立不动产交易、登记“绿色通道”，规范程序，简化手续，提高效率，积极做好服务，确保不动产登记历史遗留问题处置工作有序、方便、快捷推进落实。

四是建立追责机制。涉及补办、完善审批的部门主要负责同志要高度重视，及时召开专题会议进行研究解决。由县委督查室、县政府督查室牵头，从相关单位抽调人员组成督查组，定期不定期对工作落实情况开展跟踪督查，对不作为、慢作为和乱作为影响不动产登记历史遗留问题解决的，提请县纪委县监委依法依纪处理。

八、本意见自颁布之日起实施，有效期三年。

附：有关法律摘要

有关法律摘要

（一）土地

1.根据《中华人民共和国土地管理法》第八十条：“依法收回国有土地使用权当事人拒不交出土地的，临时使用土地期满拒不归还的，或者不按照批准的用途使用国有土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地，处以罚款”。

2.根据《中华人民共和国土地管理法》第八十三条：“依照本法规定，责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施的，建设单位或者个人必须立即停止施工，自行拆除；对继续施工的，作出处罚决定的机关有权制止。建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定不服的，可以在接到责令限期拆除决定之日起十五日内，向人民法院起诉；期满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定的机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担”。

3.根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条“依照《土地管理法》第八十条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米100元以上1000元以下。”

（二）违法违规建筑物、构筑物

1.根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”；

2.根据《云南省城乡规划条例》第四十五条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款”；

3.根据《云南省违法建筑处置规定》第九条第一款：“城镇违法建筑由违法建筑处置部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响(以下简称消除影响)的，限期改正，并处建设工程造价5%以上10%以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除。”、第二款：“乡村违法建筑由乡(镇)人民政府责令停止建设，尚可采取改正措施消除影响的，限期改正；形成建筑面积的，按照已形成全部建筑面积处每平方米100元以上300元以下的罚款，未形成建筑面积的，处1000元以上3000元以下的罚款；逾期不改正或者无法采取改正措施消除影响的，可以拆除。”

注：（1）因按照建设工程造价5%—10%的处罚，各建设工程造价难以按户计算，参照一般建筑造价约2000—3000元/平方米，5%—10%的处罚约100元/平方米—300元/平方米，综合确定按100元/平方米计算。属恶意超建的，按200元/平方米处罚。（2）土地出让金参照土地出让情况综合确定。根据《云南省违法建筑处置规定》第十六条“违法建筑投入经营使用的，违法建筑处置部门、乡（镇）人民政府应当书面通知市场监管和供水、供电、供气等有关部门、单位不予核发相关证照和提供经营用水、用电、用气。不动产登记机构根据违法建筑处置部门、乡（镇）人民政府的书面通知，对违法建筑不得办理房屋登记、变更等手续，不得出具相关证明。违法状态消除后，经当事人申请，违法建筑处置部门、乡（镇）人民政府应当在15日内核实，并书面通知不动产登记机构取消限制措施。建设工程设计、施工单位、监理单位不得承揽违法建筑的项目设计、施工作业或者监理业务。