元阳县公共租赁住房管理办法（试行）

第一章  总 则 

　　第一条  为规范和加强我县公共租赁住房管理，完善住房保障管理体系，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）和《云南省公共租赁住房管理暂行办法》（云政发〔2012〕14号）等规定，结合我县实际，制定本办法。 

　　第二条  本办法适用于元阳县行政区域内公共租赁住房的建设、准入、配租、租赁、退出及其监督管理。 

　　第三条  本办法所称公共租赁住房是指政府提供财政投入和政策支持，限定套型建筑面积标准，按照合理标准组织建设，或通过长期租赁等方式筹集，按照当地政府规定的供应标准，面向符合本办法规定条件的群体供应的保障性住房，包括廉租住房。 

　　第四条  县住房和城乡建设局（保障性住房管理中心）负责行政区域内的公共租赁住房监督管理工作，县监察、发改、公安、民政、财政、人社、国土、审计、地税、工商等有关部门，按照各自职责负责公共租赁住房的有关管理工作。 

　　第五条  公共租赁住房采取由县人民政府投资建设、政府和企业共同投资建设、新建普通商品住房按照总建筑面积一定比例划块配建、企业和其他社会资本按照有关政策投资建设等多种模式建设，或通过购买、改建、在市场上长期租赁住房等方式筹集。 

　　新建的公共租赁住房单套建筑面积以40—60平方米的小户型为主。 

　　公共租赁住房产权按照“谁投资、谁所有”的原则确定。 

　　第二章  规划建设 

　　第六条  公共租赁住房发展规划和年度计划由县住房和城乡建设局会同县发改、国土、财政等部门，结合我县经济发展状况、城市总体规划、土地利用规划、产业政策、人口状况及公共租赁住房的需求情况编制，报州人民政府批准后实施。 

　　第七条  新建公共租赁住房应科学规划、合理布局，尽可能安排在交通便利、公共设施较为齐全的区域。 

　　第八条  公共租赁住房房源主要包括： 

　　（一）政府投资建设的公共租赁住房；  

　　（二）企业投资建设，主要面向企业内部就业人员出租的公共租赁住房； 

　　（三）政府管理的空置直管公房转为公共租赁住房； 

　　（四）政府收购的符合公共租赁住房使用标准的住房；  

　　（五）政府依法没收的可以用于居住的住房；  

　　（六）社会捐赠及其他渠道筹集的公共租赁住房。 

　　第九条  公共租赁住房主要满足基本居住需求，户型可以是成套住房，也可以是集体宿舍，新建的公共租赁住房单套建筑面积以40－60平方米的小户型为主。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应执行宿舍建筑设计规范的有关规定。公共租赁住房应当提供简约、环保的基本装修，具备入住条件。 

　　可按照不低于总建筑面积5%的比例在普通商品住房项目中配建公共租赁住房，产权属于开发商，由开发商按照县政府公共租赁住房管理规定出租和管理，10年后可以出售或继续出租。公共租赁住房建设项目中可按照15%的比例配建商业设施，完善配套服务功能。保障性住房和普通商品房混合建设的大型综合性社区，应根据需要配备农贸市场、超市、金融网点、幼儿园、文体设施等基本生活设施，以改善居住条件。 

　　第十条  政府和企业等社会力量投资建设的公共租赁住房由县人民政府指定机构负责建设和运营，房屋产权由指定机构拥有。负责公共租赁住房建设和运营的机构应依据相关规定编制公共租赁住房建设和运营方案，报州、县住房保障管理部门审核同意后，组织实施。 

　　第十一条  公共租赁住房工程建设，应严格履行法定的项目建设程序，规范招投标行为，落实项目法人责任制、合同管理制、工程监理制、竣工分户验收制。严格建筑材料验核制度。项目法人对住房建设质量负永久责任，其他参建单位按照工程质量管理规定负相应责任。实行建设、勘察、设计、施工、监理单位负责人和项目负责人责任终身制。公共租赁住房建筑上应设置质量责任永久性标识牌，接受社会监督。建设行政主管部门应加强对工程质量和施工安全的监督检查。 

　　第三章  政策支持 

　　第十二条  公共租赁住房建设用地应优先安排，应保尽保。建设用地价格按照划拨地价确定，采用协议出让方式供地，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。 

　　第十三条  公共租赁住房建设资金通过以下渠道筹措： 

　　（一）上级财政安排的专项补助资金； 

　　（二）县级财政预算安排的专项资金； 

　　（三）出租公共租赁住房和小区配套商业设施回收的资金； 

　　（四）按土地出让收益5%提取的保障性住房建设资金； 

　　（五）按房地产开发税收的10%提取的保障性住房建设资金； 

　　（六）住房公积金增值收益提取贷款风险准备金和管理费后的结余资金； 

　　（七）中央政府代发的地方政府债券，以及企业债券和中期票据融通的资金； 

　　（八）实行有偿使用的公共租赁住房土地全部收益和税费； 

　　（九）银行、非银行金融机构和公积金贷款； 

　　（十）社会捐赠以及其它方式筹集的资金。 

　　第十四条  鼓励各商业银行或其它金融机构依据保障性住房建设贷款管理规定，积极向符合贷款条件的公共租赁住房建设项目提供信贷支持。 

　　第十五条  税费优惠 

　　（一）对公共租赁住房建设项目免收城市基础设施建设配套费、异地安置人防建设费、防火技术咨询费、质量监督费、甲方投标交易服务费和墙改基金等行政事业性收费和政府性基金。对项目建设、买卖、经营等环节涉及的土地使用税、土地增值税、契税、印花税、营业税、房产税等，按照国家相关规定予以减免，减免施工图审查费30%。以上减免含配套商业设施部分。 

　　（二）电力、通讯、市政公用事业等部门应对公共租赁住房建设给予支持，新建小区有线电视和供水、供电、供气、排水、通讯、道路等市政公用设施，由各相关单位出资配套建设，适当减免入网、管网增容等经营性收费。 

　　（三）公共租赁住房建设和运营税收优惠。 

　　1．对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，可按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例，免征建造、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用税。 

　　2．对公共租赁住房经营管理单位建造公共租赁住房涉及的印花税予以免征。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房，依据政府部门出具的相关材料，可按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建造、管理公共租赁住房涉及的印花税。 

　　3．对公共租赁住房经营管理单位购买住房作为公共租赁住房，免征契税、印花税；对公共租赁住房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征。 

　　4．对企事业单位、社会团体及其他组织转让旧房作为公共租赁住房房源，且增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。 

　　5．企事业单位、社会团体及其他组织捐赠住房作为公共租赁住房，符合税收法律法规规定的，捐赠支出在年度利润总额12%以内的部分，准予在计算应纳税所得额时扣除。 

　　6．经营公共租赁住房所取得的租金收入，免征营业税、房产税。公共租赁住房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。 

　　（四）国家新出台的其它优惠政策。 

　　第四章  申请及配租 

　　第十六条  申请方式 

　　公共租赁住房可以以家庭、单身人士、多人合租方式申请。 

　　（一）家庭申请的，需确定1名符合申请条件的家庭成员为申请人，其配偶和具有法定赡养、抚养、扶养关系的共同居住生活人员为共同申请人。 

　　（二）单身人士申请的，本人为申请人。未婚人员、不带子女的离婚或丧偶人员、独自进城务工或外地独自来元阳工作的人员，可以作为单身人士申请。 

　　（三）多人合租的，合租人均需符合申请条件，且人数不超过3人，并确定1人为申请人，其他人为共同申请人。申请人和共同申请人只限申请承租1套公共租赁住房。 

　　第十七条  申请条件 

　　申请人应年满18周岁，在我县有稳定工作和收入来源，具有租金支付能力，符合政府规定收入限制的无住房人员、家庭人均住房建筑面积低于13平方米的住房困难家庭、大中专院校及职校毕业后就业和进城务工及外地来元阳工作的无住房人员。但直系亲属在县内具有住房资助能力的除外。 

　　（一）有稳定工作是指： 

　　1．与用人单位签订一年以上劳动合同，且在县内连续缴纳6个月以上社会保险费或住房公积金的人员； 

　　2．在县内连续缴纳1年以上社会保险费的灵活就业人员和个体工商户； 

　　3．在县内退休的人员； 

　　4．国家机关、事业单位在编工作人员。 

　　社会保险费、住房公积金的缴纳时限从申请之日起往前计算。社会保险是指根据社会保险法必须交纳的强制性五险，即：基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费。 

　　（二）收入限制标准是指：国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%；2人以上（含2人）家庭月收入按照不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税工资、薪金所得减除费用标准”的85%计算。其中，廉租住房保障对象收入条件原则上为城镇人均月收入在县政府确定的城市低保金数额的3倍以内。经测算，申请公共租赁住房的收入条件原则上为：单身人士月收入不高于2975元，2人月收入不高于5000元，超过2人的家庭人均月收入不高于1500元。月收入包括工资、薪金、奖金、年终加薪、劳动分红、津贴、补贴、养老金、其他劳动所得及财产性收入。不包括基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金。每年的具体准入条件应结合当年的实际确定，定期调整，并向社会公布。 

　　县人民政府引进的特殊专业人才和在元阳县工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭，不受收入限制。 

　　（三）无住房是指：申请人和共同申请人在元阳县城内无私有产权住房(私有产权住房包括已签订合同未取得产权证的房屋)，未承租廉租住房，且申请之日前5年内在县城内未转让住房。 

　　（四）住房困难家庭是指：人均住房建筑面积低于13平方米的本县城家庭。计算方法为：人均住房建筑面积=住房建筑面积÷家庭户籍人口数。住房建筑面积按照房屋权属证书记载的面积计算；有多处住房的，住房建筑面积合并计算；家庭人口按户籍人口计算。 

　　（五）住房资助能力是指：申请人父母、子女或申请人配偶的父母在县城内拥有住房，且人均住房建筑面积达到20平方米以上。 

　　（六）符合廉租住房条件的家庭，未实行实物配租和领取租赁补贴的，可申请公共租赁住房。 

　　（七）廉租住房家庭配租建筑面积在50平方米以下。廉租住房家庭承租公共租赁住房，承租面积必须在50平方米以下，租金的交纳按现行廉租住房政策规定执行。 

　　（八）已实行实物配租的，不能申请公共租赁住房；已领取租赁补贴的，经县住房和城乡建设局同意，可以申请公共租赁住房。获得公共租赁住房后，停止领取租赁补贴。 

　　第十八条  申请要求 

　　（一）申请人到县住房和城乡建设局进行公共租赁住房申请，并在15个工作日内提交书面材料。 

　　（二）申请人应如实填写申请表，承诺所填内容真实有效，并对提交材料的真实性负责。 

　　（三）申请材料 

　　1．公共租赁住房申请表。 

　　2．身份证和户口簿复印件。 

　　3．工作单位提供的工作收入证明和社会保险经办机构提供的社会保险缴费证明或住房公积金缴费证明。 

　　（1）签订劳动合同的提供劳动合同，单位出具收入证明和住房公积金缴费证明，社会保险经办机构出具社会保险缴费证明。 

　　（2）灵活就业人员和个体工商户提供社会保险经办机构出具的社会保险缴费证明；灵活就业人员提供现居住所在地社区出具的就业和收入证明，个体工商户提供营业执照和税收缴纳证明。 

　　（3）退休人员由社会保险经办机构出具按月领取的养老待遇证明或由原工作单位出具的退休情况证明。 

　　（4）国家机关、事业单位在编工作人员由所在工作单位出具证明。共同申请人有工作单位的，应按照上述规定提供收入证明；无工作单位的，由户籍所在社区出具证明。 

　　4．婚姻状况证明 

　　已婚人员需提供结婚证明；离婚人员应提供离婚证明及子女抚养权证明。 

　　5．住房情况证明：有工作单位的申请人和共同申请人，由单位或县房管部门出具现有住房状况证明，无单位的由社区出具住房状况证明。 

　　6．其他需提供的材料： 

　　（1）引进的特殊专业人才由县人事部门出具引进人才证明； 

　　（2）省部级以上劳模、英模提供劳模、英模证书； 

　　（3）荣立二等功以上的复转军人提供立功受奖证书； 

　　（4）大中专院校及职校毕业生提供毕业证书及所在工作单位提供的工作时间证明； 

　　（5）属于本办法规定予以适当优先分配的，应提供相关证件或相关证明材料。 

　　以上规定材料属证明的提交原件，属证件、证书或合同的提交复印件，并提供原件核对。 

　　第十九条  审核配租 

　　（一）初审 

　　县住房和城乡建设局在受理申请人的申请材料后，在15个工作日内完成初审工作。 

　　（二）复审公示 

　　县住房和城乡建设局在7个工作日内完成复审工作。复审合格的申请人，将以适当的方式进行为期15天的公示。 

　　（三）轮候 

　　经公示无异议的，申请人进入轮候库。轮候期间，申请人工作、收入、住房及家庭人数等情况发生变化，应主动及时向县住房和城乡建设局如实提交书面材料，重新审核资格。 

　　有下列情形之一的，在轮候时予以适当优先分配公共租赁住房： 

　　1．享受最低生活保障的家庭； 

　　2．孤寡老人； 

　　3．申请家庭成员中有属于残疾、重点优抚对象、获得县级以上见义勇为表彰、特殊贡献奖励、劳动模范称号的； 

　　4．申请家庭成员中有在服兵役期间荣立二等功、战时荣立三等功以上的。 

　　（四）配租 

　　对符合条件的申请人，按申请的公共租赁住房批次和相对应的户型面积抽签或摇号配租。 

　　相对应的户型面积是指公共租赁住房配租面积与申请人的家庭人数相对应。2人以下配租建筑面积50平方米以下的住房，3人及3人以上配租建筑面积60平方米以下的住房。 

　　家庭成员只有父女或母子两人的，可按3人配租面积配租。 

　　抽签或摇号配租过程接受县监察部门、公证机构、新闻媒体及申请人代表监督，摇号或抽签结果通过一定方式进行公示，无异议的，向申请人发放配租确认通知书。未能获得配租的申请人，可进入下一批次公共租赁住房的轮候配租。 

　　（五）签订合同 

　　领取配租确认通知书的申请人应在收到县住房和城乡建设局发出的入住通知后的30日内，携带本人身份证件、配租确认通知书和入住通知书到县住房和城乡建设局签订公共租赁住房租赁合同(以下简称租赁合同)。未在规定时间内签订租赁合同的，视为自动放弃，本次申请配租作废，但可重新申请，申请时间按重新申请之日计算。 

　　第五章  租赁管理 

　　第二十条  合同管理 

　　（一）租赁合同签订期限最短为1年，最长为5年。 

　　（二）租赁合同应明确下列内容： 

　　1．房屋的位置、面积、结构、附属设施和设备状况； 

　　2．房屋用途和使用要求； 

　　3．租赁期限； 

　　4．租金及其支付方式； 

　　5．房屋维修责任； 

　　6．违约责任及争议解决办法； 

　　7．其他约定。 

　　（三）承租人签订租赁合同之日，一次性交纳履约保证金2000元，以保证租赁合同的正常履行。租赁合同期满或终止，无违约责任的，退还保证金本金。违约的，可从保证金中抵扣应承担的相关费用。 

　　（四）承租人在租赁期限内死亡的，共同申请人可按原租赁合同继续承租，但需确定新的承租人，变更租赁合同，租赁期限按原有合同的剩余时间计算。 

　　第二十一条  租金管理 

　　（一）公共租赁住房经营实施统一管理、分级定租。公共租赁住房租金以建设成本为基础，根据承租人收入状况和市场租金水平分级核定。租金原则上不得高于同地段、同档次市场租金的70%。经测算，大象田片区公共租赁住房2013年的租金每月每平方米5元。以后建设的公共租赁住房的租金另行测算和定价，每年定期向社会公布1次。 

　　（二）公共租赁住房租金按建筑面积计算。承租人应按年交纳租金，拖欠的按租赁合同约定支付滞纳金。 

　　（三）廉租住房住户的收入水平已超出廉租住房保障范围，但不超出公共租赁住房保障范围的，住房租金改按公共租赁住房标准收取。 

　　（四）政府投资建设公共租赁住房的租金收入按照政府非税收入管理的规定上缴财政，实行“收支两条线”管理。 

　　非政府投资建设的公共租赁住房产权人应把租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款利息和公共租赁住房的维修、管理和投资补助。 

　　（五）对承租人拖欠租金和其他费用的，可按租赁合同约定通报给其所在单位或县住房公积金管理中心，从其工资收入或住房公积金账户中直接划扣。灵活就业人员和个体工商户由县住房和城乡建设局从履约保证金中扣除，如保证金扣完，则由县住房和城乡建设局收回住房。 

　　第二十二条  房屋管理 

　　（一）公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借或转租，也不得用于从事经营性活动或改变房屋用途。 

　　（二）承租人应按时交纳房屋使用过程中发生的水、电、通讯、有线电视、物业服务等相关费用。 

　　（三）承租人应每2年向县住房和城乡建设局申报住房、收入情况，未按规定申报的，视为放弃租赁住房，合同终止。 

　　（四）承租人应爱护并合理使用房屋及附属设施，不得对房屋进行装修。对于房屋内部易损易耗设施及使用不当造成房屋或附属设施损坏的，由承租人承担维修责任或赔偿责任。 

　　（五）政府建立公共租赁住房专项维修资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期后的大修、更新和改造，确保共用部位和设施设备处于良好状态。 

　　（六）多人合租的，由申请人负责签订租赁合同、缴纳租金及其他费用。承租期间，不得增加共同居住人员。 

　　第二十三条  换租规定 

　　因承租人数发生变化需要变更房屋面积的，可向县住房和城乡建设局提出换租申请，由县住房和城乡建设局决定是否予以换租。 

　　（一）换租面积应符合规定的配租面积标准。 

　　（二）换租完成后，重新签订租赁合同，并按规定腾退原承租的住房。 

　　第二十四条  管理模式 

　　（一）县住房和城乡建设局负责公共租赁住房的租金收取、房屋使用、维护和住房安全情况检查，并对物业服务公司工作进行指导监督。 

　　（二）县住房和城乡建设局选聘专业物业服务公司承担公共租赁住房的物业管理。物业服务费由县物价部门会同相关部门研究核定。物业服务费实行动态调整，每2年向社会公布1次。 

　　（三）公共租赁住房的修缮维护、设备维修更新、危房改造及空置期的物业管理等相关费用，按照房源归属由县住房和城乡建设局或企业负责。 

　　第六章  退出管理 

　　第二十五条  租赁合同期满，承租人应退出公共租赁住房；需要续租的，应在租赁合同期满3个月前提出申请，经审核符合条件的，重新签订租赁合同，并对原承租住房享有优先权。 

　　第二十六条  承租人通过购买、获赠、继承等方式在县内获得住房，且达到县政府公布的人均住房建筑面积标准的，或在租赁期内超过政府规定收入标准的，应退出公共租赁住房。 

　　第二十七条  承租人有下列行为之一的，解除租赁合同，收回承租的公共租赁住房，其申请人和共同申请人5年内不得再次申请： 

　　（一）提供虚假证明材料等欺骗方式取得公共租赁住房的； 

　　（二）转租、出借的； 

　　（三）改变公共租赁住房结构或使用性质的； 

　　（四）承租人无正当理由连续空置6个月以上的； 

　　（五）拖欠租金累计6个月以上的； 

　　（六）在公共租赁房中从事违法活动的。 

　　第二十八条  退出规定 

　　（一）承租人应在租赁合同期满或终止之日腾退住房，并结清房屋租金、水、电、气、物业等相关费用。原有住房和设施有损坏、遗失的，承租人应恢复、修理和赔偿。 

　　（二）承租人在租赁合同期满或终止后，不符合租住条件但暂时无法退房的，可以给予3个月过渡期，过渡期内按公共租赁住房租金标准的1.5倍计收租金。 

　　（三）承租人不再符合租住条件，拒不腾退住房的，按公共租赁住房租金标准的2倍计收租金，并在适当范围内公告。必要时申请人民法院强制执行。 

　　第七章  监督管理 

　　第二十九条  县住房和城乡建设局有权组织对承租人的租住资格进行抽查复核，承租人应予以配合。经抽查不符合条件的，取消租住资格。 

　　第三十条  县住房和城乡建设局应组织对承租人履行租赁合同约定的情况进行监督检查，有关单位和个人应予以配合，如实提供资料。监督检查过程中，发现违法违规行为，县住房和城乡建设局有权予以制止并责令改正。 

　　第三十一条  承租人隐瞒或伪造住房、收入等情况，骗取公共租赁住房的，解除租赁合同，收回房屋，5年内不得再次申请。承租期间按公共租赁住房租金标准的3倍计收租金，并依法依纪追究责任。 

　　第三十二条  对出具虚假证明材料的单位和个人，由县住房和城乡建设局提请有关部门依法依纪追究相关责任人的责任。 

　　第三十三条  县住房和城乡建设局设立举报电话，接受社会监督，对违法违纪行为的举报，应及时核实并做出处理。 

　　第三十四条  政府职能部门的工作人员在资格审核和监督管理过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、索贿受贿的，应依法依纪追究责任。 

　　第八章  附则 

　　第三十五条  本办法由元阳县住房和城乡建设局负责解释。 

　　第三十六条  本办法自2014年1月1日起实行。