元阳县住房和城乡建设局关于印发《元阳县商品房预售资金监管实施细则》（试行）的通知

国家金融监督管理总局元阳监管支局及辖区内各金融机构、国家税务总局元阳县税务局、各房地产开发企业：

为进一步加强商品房预售资金监督管理，保证商品房预售资金专款专用，维护商品房交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展。根据《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《云南省商品房预售款监管办法》《红河州住房和城乡建设局关于印发〈红河州商品房预售资金监管规定〉（试行）的通知》（红建发〔2022〕80号）的有关规定，结合我县实际情况，制定《元阳县商品房预售资金监管实施细则》（试行），现将《元阳县商品房预售资金监管实施细则》（试行）印发给你们，请认真遵照执行。

元阳县住房和城乡建设局

2024年8月26日

（此件公开发布）                                   

元阳县商品房预售资金监管实施细则

（试行）

第一章 总则

第一条 为进一步加强我县商品房预售款的监督管理，规范商品房预售款缴存、拨付和使用，保障购房人合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》《住房和城乡建设部、人民银行、银保监会关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房〔2022〕16号）、《云南省商品房预售款监管办法》《红河州住房和城乡建设局关于印发〈红河州商品房预售资金监管规定〉（试行）的通知》（红建发〔2022〕80号）等有关法规、规章的规定，结合我县实际情况，制定本实施细则。

第二条 凡在本县行政区域内批准从事商品房开发并取得预售许可的房地产开发企业，其商品房预售款的收入、支出、使用和监督管理适用本细则。

第三条 本细则所称商品房预售资金，是指预售人将其开发的商品房在办理预售许可证后，竣工验收备案前预售给购房人，由购房人按合同约定支付的全部购房款（包括定金、首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款及住房公积金贷款等购房款）。

本细则所称预售人，是指预售商品房的房地产开发企业。

本细则所称监控银行，是指与预售人签订商品房预售资金监管协议，设立资金监管账户的银行。

本细则所称购房人，是指购买预售商品房的单位和个人。

第四条 承接商品房预售资金监管业务的商业银行须为红河州住房和城乡建设局按照相关规定进行公开招投标选定，并进行公示的商业银行。

第二章 监管职责

第五条 元阳县住房和城乡建设局（以下简称“监管部门”）负责对本县辖区范围内房地产开发项目的预售资金实行行政监管，具体监管职责：

（一）监督管理本县范围内房地产开发企业商品房预售资金的缴存和支取使用；

（二）预售人委托监理单位和工程造价咨询单位对项目全过程跟踪，所涉费用经施工单位、监理单位审核签字后由预售人提出预售资金使用申请，监管部门审核同意后从项目预售资金中支付。

（三）监督预售人和设立监管账户的监控银行认真履行商品房预售资金监管协议；

（四）对预售人应提交的相关资料真实性、有效性进行程序性审核；

（五）建立房地产开发企业信用档案，并定期公示；

（六）受理商品房预售资金收缴、使用中违法违规行为的投诉。

第六条 收取预售资金的监控银行负责对商品房预售资金的缴存、划拨和使用实行监管，具体监管职责：

（一）按本细则要求及时开设商品房预售款专用账户；

（二）对违规挪用预售资金的行为、日常监管工作中发现的相关问题及时向监管部门通报；

（三）对监管项目销售所得全部房价款（包括定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款及其他形式的购房款）必须全额存入监管账户进行全过程监管；

（四）审核预售人预售款支取凭证的合法性和有效性，对不符合条件的支取不予划转预售资金；

（五）将商品房预售款专用账户情况及预售款的缴存、支取相关凭证报监管部门备案。

第七条 开展个人住房按揭贷款业务的商业银行应当积极配合监控银行做好预售资金缴存、对账及其他相关工作。

第三章 监管账户要求

第八条 预售人在申请《商品房预售许可证》前，应就预售资金收存和使用方式、监管内容、监管额度等内容与监控银行和监管部门签订《商品房预售资金监管协议》，向监管部门提供以下资料进行备案，并在系统上上传录入信息：

（一）监管项目的工程进度表；

（二）监管项目各阶段的资金使用计划；

（三）监管项目工程造价相关资料；

（四）中标通知书相关资料；

（五）监管项目施工合同、设施设备采购合同以及项目涉及的其他合同，收款单位账户信息；

（六）监管部门要求提供的其他资料。

第九条 房地产开发企业按照一次预售许可申请对应一个 账户的原则开设预售款监管账户（以下简称监管账户）。其中预售人有多个预售项目的，应按项目分别设立监管账户。一家房地产开发企业有多个预售项目的，按项目分别设立预售资金专用账户，但每个项目最多不得超过2个（含2个，预售人收取的全部房价款含定金、首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等必须全额存入监管账户，同一套房的全部房价款必须归集到同一监管银行的监管账户）。未设立预售资金专用账户的项目，监管部门不得发放《商品房预售许可证明》。

预售人在取得《商品房预售许可证明》后，应当将预售资金监控银行、监管账户、按揭银行、印发的二维码应在项目销售场所（如售楼部等）现场醒目位置进行张榜公示。

第十条 监管账户一经开设，不得擅自撤销、变更。预售人因特殊原因申请变更监管账户的，应向监管部门提出申请，批复同意后与监管部门、监管银行重新签订监管协议，协议应明确将原监管账户的结余资金转入新监管账户。

预售人因特殊原因需申请变更监管银行，应由预售人和监管银行向监管部门提出申请，批复同意后预售人应与原监管银行解除监管协议，重新选定监管银行，开立新监管账户，签订监管协议，并将原监管账户内结余资金全部转入新开立的监管账户。

变更期间，暂停该项目商品房网签备案功能。变更完成后，预售人应向全部购房人及按揭银行告知监管账户或监管银行变更情况。

第十一条 预售资金申请使用程序采用红河州房地产交易服务平台商品房预售资金监管系统办理审批拨付。监控银行需具备资金监管安全规范所需的金融管理业务能力及网络技术条件，并与红河州房地产交易服务平台商品房预售资金监管系统联网实现有关数据（资金入账、划转以及按揭贷款的受理、审批、发放、拒贷、结清等信息数据）即时传输。

第十二条 商品房预售资金监管期限，自开发项目取得《商品房预售许可证明》之日起，至商品房项目完成房屋所有权首次登记为止。商品房建设项目竣工验收备案后，房地产开发企业应持云南省建筑工程竣工验收报告向银行申请注销监管账户，监控银行在与预售人办理结算手续后， 注销其预售资金专用账户。房地产开发企业应及时将注销账户的证明报监管部门。  

第四章  预售资金收存管理

第十三条 预售人应当在《商品房预售合同》中明确购房人的付款方式、具体时间、金额，以及监控银行名称、账号。

第十四条 购房人凭预售人开具的商品房预售款交款通知书，通过银行网点柜台或者商品房预售资金监管专用POS机将首付款或一次性付款直接存入监管账户，监管银行将入账信息即时传输至元阳县商品房预售资金监管系统。

购房人将首付款或一次性付款存入专用账户后，方可完成拟购商品房买卖合同网上签约等功能。系统确认首付款或一次性付款足额到账后进行登记备案。

预售人凭监管银行的缴款凭证为购房人开具售房收款票据。

预售人无力支付工程款，经双方协商同意需商品房抵工程款的可提供为此项目施工的证明材料以工程款抵商品房的方式进行《商品房预售合同》备案。

第十五条 预售人应当将按揭贷款（含公积金贷款）在购房人的按揭审批放款后不超30个工作日内将款项划转至监管账户，并即时将监管账户变动数据传输至元阳县商品房资金监管系统。

预售人及按揭银行不得以任何理由将购房人按揭贷款扣划、转存至非监管账户。预售人未按时将有关款项划转至监管账户，监管部门将关闭该项目的网签备案功能。

第十六条 预售人不得违反本细则的规定，自行收存商品房预售款，不得向购房人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管。

第五章  监管资金使用范围

第十七条 预售人监管账户资金，在项目竣工验收备案前，只能用于支付以下费用：

（一）项目工程建设费用：建筑安装工程费、设备设施及建筑材料购置费；

（二）项目服务费用： 设计费、地勘费、审图费、监理费、工程造价咨询费、工程质量检测费、工程测绘费；

（三）其他费用：税金、项目工程的银行贷款及利息。

（四）开发企业管理运营费用：人工工资、办公管理费、项目广告宣传费和销售佣金。

第十八条 预售人不得从预售资金中支付购买本项目土地时的费用。

第十九条 开发项目同时满足以下条件时，可将项目预售资金用于支付本县的其他投资、购买土地以及缴纳本项目的城市基础设施配套费、人防异地建设费：

（一）项目主体结构验收；

（二）监管账户内资金充足；

（三）留足项目后续工程建设、办证、税收等所需资金，多余部分可由预售人申请拨付使用，但需优先保障本项目的相关费用。

第六章  监管资金的使用及留存

第二十条 预售人监管账户资金使用按照项目建设签订的相关合同，根据房地产开发企业与监控银行签订的《商品房预售资金监管协议》，通过红河州房地产交易服务平台商品房预售资金监管系统，在资金使用及额度范围内，提交相关资料申请使用审批，由监控银行直接拨付至收款各方银行账户。

第二十一条 商品房预售资金按照专款专用原则，按比例动态监管，重点用于项目工程建设。预售资金的80%用作项目工程建设资金，预售资金的10%用作项目服务费、税金及利息，预售资金的10%用作开发企业管理运营费用、人工工资、办公管理费、项目广告宣传费和销售佣金。

项目工程建设资金同时分阶段监管，资金的使用按项目工程进度设置节点。完成申办商品房预售许可的形象进度，取得《商品房预售许可证》，申请使用项目工程建设资金额度不超过65%；完成主体结构验收的，累计申请使用项目工程建设资金额度不超过80%；完成初步验收的，累计申请使用项目工程建设资金额度不超过90%；完成竣工验收备案的，累计申请使用项目工程建设资金额度不超过95%；完成不动产首次登记的相关办证事宜，可申请使用监管账户剩余全部资金。

第二十二条 预售人申请使用商品房预售资金时，应向监管部门或监控银行提交下列资料：

（一）元阳县商品房预售资金使用申请审批表（附件2）；

（二）用于支付项目主体工程款的，提供工程造价咨询单位出具证明、工监理单位出具施工进度证明、施工单位的用款申请，经监理单位审核后符合实际工程量的进度资料、现场工程进度照片（施工、监理单位应提供承诺，承诺出具的施工进度证明及用款申请符合工程进度实际，若出具不实材料，造成的一切后果自行承担），提供施工方银行账户信息。

（三）用于支付购买项目建设必须的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；材料或设备进场后，提供由监理公司核对数量后出具的证明及照片；提供材料或设备供应商银行账户信息；

（四）用于支付本项目设计、监理等费用以及税费的，提供合同或缴税通知、收款单位银行账户信息；

（五）用于归还该项目银行贷款及利息的，提交与银行签订的借款合同及还款银行账户信息；

（六）用于支付开发企业管理运营费、人工工资、办公管理费、项目广告宣传费和销售佣金的，按季度提交资金使用计划，在允许额度内申请拨付；

（七）用于支付法定税费应提交纳税申报表和完税证明，申请拨付。

（八）应当提交的其他材料。

第二十三条 使用商品房预售资金应按以下程序办理：

（一）预售人将上述规定的资料上传红河州房地产交易服务平台商品房预售资金监管系统向监控银行或监管部门提出申请；

（二）监控银行或监管部门收到预售人使用监管资金申请及提交的相关资料2个工作日内作出审批决定，符合支付使用条件的，按支付范围和比例进行审批拨付。

（三）监控银行凭《元阳县商品房预售资金使用申请审批表》，《元阳县商品房预售款拨付通知书》为预售人办理预售资金拨付手续。

（四）购房人与房地产开发企业达成退房协议并已办理相关退房手续的，应当在2个工作日内向监管机构申请退款并解除退房应收款部分的监管。

第七章  监管期限

第二十四条 开发项目竣工验收后完成房屋所有权首次登记为止，可申请撤销监管账户。未售房源作现房销售，不再进行预售资金监管（棚户区改造项目另有规定的，按相关规定执行）。开发项目竣工验收时间以《云南省建筑工程竣工验收报告》备案的时间确定。

第二十五条 在开发项目竣工验收6个月后，不再办理备案合同撤销手续（合同更名），由买受人办理不动产权证后进行二级市场交易过户（因银行贷款额度限制导致贷款延期的除外）。

第八章 法律责任

第二十六条 监管部门违反本细则缺乏监管或违法监管，造成预售资金被挪用的，应按法律法规规定对责任人进行行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十七条 监控银行在预售人未签订《商品房预售资金监管协议》的情况下就擅自同意其开设商品房预售资金账户并收取预售资金的，所造成的后果由同意开设账户银行自行承担相应后果。

第二十八条 监控银行违反本细则规定，擅自拨付商品房预售资金或不按要求拨付，造成预售资金被挪用，导致工程无法竣工的，监控银行承担因此造成的所有经济责任及法律责任，并按法律法规规定对责任人进行行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。监管部门有权将该监控银行监管账户内资金划转至其他银行存储。

第二十九条 预售人具有下列行为之一的，监管部门应责令其停止该建设项目的销售，并限期整改，期限内未按要求整改的，依法给予降低开发资质等级；情节严重者，取消房地产开发企业资质的处罚，同时将预售人违规行为记入企业诚信信用档案和国家金融监督管理总局的征信系统。

（一）提供虚假申报材料开设监管账户；

（二）违反本细则规定自行收存商品房预售资金；

（三）向购房人以集资、借款、会员费等形式变相预售商品房，逃避资金监管；

（四）超出本细则规定的商品房预售资金支取范围，支付其他费用；

（五）未将商品房预售资金按协议存入监管账户，监管部门有权终止其相关预售资金提付审批，停止受理相关业务，并要求及时整改。

（六）擅自截留、挪用购房人房款以及挪用施工单位工程款。

第三十条 预售人申请预售款用于支付农民工工资的，预售人应监督施工单位发放农民工工资，若施工总承包单位或施工分包单位拖欠的，由预售人或施工总承包单位以未结清的工程款为限，先行垫付农民工工资。预售人或施工总承包单位违法将工程发包、分包、转包致使拖欠农民工工资的，由预售人或施工总承包单位依法承担清偿责任。

第三十一条 监理单位或全过程跟踪审计单位提供虚假施工进度证明，致使预售人超前超额支取商品房预售款，造成工程无法按期竣工的，应当和开发单位承担连带责任。

第三十二条 监管部门、监控银行、预售人三方严格按照本细则规定的监管工作履行职责，任何一方未遵守细则规定、未执行监管工作造成的一切经济损失及相关法律责任由未执行方承担。

第九章 附则

第三十三条 2024年9月1日后取得《商品房预售许可证明》的房地产开发项目参照本实施细则执行。

第三十四条 本实施细则自 2024 年9月1日起施行，试行期1年。试行期间，若遇国家有关政策调整，按新政策执行。

第三十五条 本细则由元阳县住房和城乡建设局负责解释。

附件：1.元阳县商品房预售资金监管协议书

2.元阳县商品房预售资金使用申请审批表、元阳县商品房预售款拨付通知书